Potentiële kopers bleven terughoudend om de sprong te wagen om een huis te financieren, zelfs toen de hypotheekrente voor de vierde week op rij daalde.
Hypotheekaanvragen daalden in de week die eindigde op 2 december met 2% ten opzichte van de week ervoor. En de gemiddelde leninggrootte voor inkooporders was op het laagste niveau sinds januari 2021.
Ondertussen daalde het gemiddelde tarief voor een hypotheek met een looptijd van 30 jaar tot 6,33% op 8 december, volgens de laatste gegevens van Freddie Mac. Hypotheken met een vaste rente zijn sinds een jaar geleden verdubbeld Toen was het gemiddelde 3,1%.
De huizenhausse in het pandemietijdperk, in combinatie met tientallen jaren hoge inflatie en volatiele hypotheekrentes, dwingt potentiële huizenkopers en huizenverkopers om aan de zijlijn te blijven staan totdat het stof is neergedaald.
HUIS:10 beste vastgoedmarkten in 2023: Vaarwel COVID Boomtowns, hallo middelgrote markten
EXCLUSIEF:Na weinig vooruitgang op het gebied van kredietdiscriminatie, is er een hypotheekcrisis
“De hypotheekrente is voor de vierde week op rij gedaald door toenemende zorgen over de zwakke economische groei”, zegt Sam Khater, hoofdeconoom van Freddie Mac. “Ondanks de aanzienlijke koersdaling blijft het sentiment onder de huizenkopers laag, zonder significante positieve reactie van de koopvraag op deze lage tarieven.”
Hoe zit het met hypotheekrenteaftrek?
De afgelopen vier weken zijn de hypotheekrentes met driekwart punt gedaald, volgens Khater de grootste daling sinds 2008.
Eind oktober was de gemiddelde rente voor een hypotheek met een rentevaste looptijd van 30 jaar de 7% gepasseerd. Maar met tekenen dat de inflatie aan het afkoelen is, zou de Federal Reserve agressieve renteverhogingen kunnen versoepelen en zou de hypotheekrente kunnen stijgen, zeggen experts.
De 30-jarige hypotheek met vaste rente bedroeg 6,33% op 8 december 2022, vergeleken met een gemiddelde van 6,49% vorige week. Een jaar geleden, rond deze tijd, bedroeg de gemiddelde rentevaste hypotheek met een looptijd van 30 jaar 3,1%.
De gemiddelde 15-jarige hypotheek met vaste rente was 5,67%, een stijging ten opzichte van 5,76% vorige week. Een hypotheek met een rentevaste looptijd van 15 jaar bedroeg een jaar geleden gemiddeld 2,38%.
“Ondanks de aanhoudende daling van de hypotheekrente die in oktober begon, blijven potentiële huizenkopers hun aankoopbeslissingen uitstellen, zelfs nu de huizenprijzen zijn afgevlakt of gedaald”, zegt Bob Broeksmit, president en CEO van de Mortgage Bankers Association. “De gemiddelde leningsomvang van een buy-to-let-aanvraag was vorige week op het laagste niveau in bijna twee jaar, een ander teken dat de huizenprijzen aan het afkoelen zijn.”
WOONMARKT EERST?:15+ vastgoedtermen die u moet kennen, van FICO tot escrow
Welke invloed hebben de hypotheekrenteaftrek op de betaalbaarheid?
Tegenwoordig kan het gemiddelde gezin het zich niet veroorloven om een huis met een gemiddelde prijs te kopen omdat hun inkomen hoger is dan hun verdiende inkomen, zegt Nadia Evangelou, senior econoom en directeur vastgoedonderzoek bij de National Association of Realtors.
De huizenprijzen stegen de afgelopen vier weken echter met ongeveer 8% terwijl de hypotheekrente de 6% naderde, zei hij.
“Als de inflatie blijft vertragen, kan de hypotheekrente in 2023 dicht bij de 6% liggen. Met een hypotheekrente van 6% wordt huisvesting voor veel kopers betaalbaarder”, zegt hij. “In dit scenario zal het typische gezin ongeveer $ 1.000 meer verdienen dan het inkomen dat nodig is om een huis met een gemiddelde prijs te kopen. Met meer kopers op de markt zou de huizenmarkt vroeg in het nieuwe jaar kunnen omslaan.”
VASTE HYPOTHEEKPRIJS EN AANPASSING:De hypotheekrente is 7%. Is een vast of variabel tarief op dit moment de beste optie?
Wat houdt huizenkopers tegen?
De angst voor een recessie en de hoge hypotheekrente hebben kopers afgeschrikt. Veel mensen hebben zich volledig teruggetrokken uit de markt en kleine rentedalingen zullen geen verschil maken, zegt Lisa Sturtevant, hoofdeconoom bij Bright MLS.
Beschikbaarheid in de markt blijft een belangrijke beperking. In de afgelopen drie jaar zijn de huizenprijzen landelijk met meer dan 40% gestegen.
“In 2019 zou een gezin een inkomen van ongeveer $ 52.000 nodig hebben om een huis te kopen, en hun maandelijkse betaling zou ongeveer $ 1.220 bedragen”, zegt Sturtevant. “Snel vooruit, huizenkopers hebben nu een inkomen van bijna $ 100.000 nodig om in aanmerking te komen voor een huis met een gemiddelde prijs, en de typische maandelijkse betaling is gestegen tot meer dan $ 2.200.”
Ondanks dalende tarieven en dalende huizenprijzen, blijft de economische onzekerheid de vraag naar huizenkopers beperken nu we de laatste maand van het jaar ingaan, zegt Khater.
UITLEG EIGENSCHAPPEN:Blokkeert de woningmarkt? Hoge hypotheekrentes zorgen voor lagere verkopen en noteringen
Kunnen huizenkopers de hypotheekrenteaftrek timen?
Potentiële kopers kunnen in de verleiding komen om te proberen de tarieven te “timen” om te proberen in de markt te springen wanneer de tarieven dalen, maar de timing van de tarieven is lastig, zegt Sturtevant.
Kopers zouden beter worden bediend door winkeltarieven en offertes van meerdere geldschieters.
“Er is veel volatiliteit in deze veranderende markt van tarieven, voorwaarden en hypotheekproducten”, zegt hij.
Hypotheek:Fannie Mae en Freddie Mac gaan in 2023 hypotheken ter waarde van meer dan $ 1 miljard dekken
Wat gebeurt er op de huizenmarkt?
Volgens de National Association of Realtors daalden de huizenverkopen in oktober voor de vijfde achtereenvolgende maand. Drie van de vier Amerikaanse regio’s rapporteerden maand-op-maand dalingen, en alle vier de regio’s rapporteerden jaar-op-jaar dalingen in transacties.
“Oktober was een moeilijke maand voor huizenkopers omdat ze te maken hadden met 20 jaar hoge hypotheekrente”, zegt NAR-hoofdeconoom Lawrence Yun. “Vooral de regio West had last van een combinatie van hoge rentetarieven en hoge huizenprijzen. Alleen het Midwesten profiteerde.”
De totale woningvoorraad bedroeg eind oktober 1,22 miljoen eenheden, dat is 0,8% minder dan in september en een jaar eerder (1,23 miljoen). Onverkochte voorraad staat op 3,3 maanden voorraad in het huidige verkooptempo, vergeleken met 3,1 maanden in september 2021 en 2,4 maanden in oktober 2021.
“De voorraadniveaus zijn nog steeds krap, daarom krijgen sommige te koop staande huizen nog steeds meerdere aanbiedingen”, voegde Yun eraan toe. “In oktober kreeg 24% van de huizen meer dan de vraagprijs. Integendeel, huizen die langer dan 120 dagen te koop stonden, verlaagden hun prijzen met gemiddeld 15,8”.
Stijgen de huizenprijzen nog steeds?
Hoewel de huizenprijzen jaar na jaar hoog blijven, stijgen ze niet in hetzelfde tempo als het voorgaande jaar.
Afgelopen oktober, terwijl de nationale mediane huizenprijs voor alle woningtypes met 13% op jaarbasis steeg, stegen de huizenprijzen in oktober 2022 slechts met 6,6% op jaarbasis.
De mediane huizenprijs voor alle woningtypes was $ 379.100 in oktober, een winst van 6,6% ten opzichte van oktober 2021 ($ 355.700), aangezien de prijzen in alle regio’s stegen. Dit markeert 128 opeenvolgende maanden van stijgingen op jaarbasis, de langste record ooit.
Swapna Venugopal Ramaswamy is correspondent voor huisvesting en economie van USA TODAY. U kunt ons volgen op Twitter @SwapnaVenugopal en u hier abonneren op onze Daily Money-nieuwsbrief.