Als ‘heet’ het te vaak gebruikte woord was om de Amerikaanse huizenmarkt in 2021 te beschrijven, dan zou warm tot ronduit ijskoud kunnen beschrijven hoe de markt dit jaar is vergaan.
De pandemische hausse op de huizenmarkt, die de huizenprijzen in twee jaar tijd met 40% deed stijgen, begon in de tweede helft van het jaar te vertragen toen de hypotheekrente vanaf het begin van het jaar verdubbelde.
Terwijl de Federal Reserve tientallen jaren van inflatie probeerde te beteugelen door de rente het hele jaar door te verhogen, droeg de stijging van de hypotheekrente bij tot een buitensporige stijging van de verwachtingen bij kopers en verkopers. Huizen bleven maandenlang op de markt omdat verkopers huizen bleven aanbieden tegen tarieven die kopers niet konden betalen. Contracten werden opgezegd, vraagprijzen verlaagd en voorraden geslonken.
Na in oktober de 7% te hebben overschreden, zijn de hypotheekrentes de afgelopen vier weken gestaag gedaald, wat kopers wat verlichting kan bieden, maar de hoge vraagprijzen mogelijk niet compenseert.
Wat staat de woningmarkt in 2023 te wachten? We spraken met zes experts voor hun voorspellingen.
De Federal Reserve en hypotheekrente
De Fed verhoogde woensdag haar belangrijkste kortetermijnrente met een half procentpunt, een kleinere stijging dan de vorige vier, omdat er tekenen waren van afnemende inflatie.
De Fed gaf ook aan dat de economie in 2023 te maken zou krijgen met een tragere groei, hogere werkloosheid en hogere inflatie.
Zwakkere groei betekent meestal lagere langetermijnrentetarieven, inclusief hypotheekrente, zegt Mike Fratantoni, hoofdeconoom bij de Mortgage Bankers Association.
“De huizenmarkt heeft de recente daling van de hypotheekrente zeker verwelkomd”, zei hij. “Deze daling weerspiegelt de marktverwachtingen dat de kortetermijnrente hun hoogtepunt nadert, evenals tekenen dat de VS volgend jaar op weg is naar een recessie.”
Innovaties in hypotheekfinanciering
De financiering van huisvesting heeft een keerpunt bereikt, zegt Janneke Ratcliffe, vice-president van het Housing Finance Policy Centre van het Urban Institute.
Hij verwacht dat de innovatie zal versnellen naarmate geldschieters, startups, advocaten, onderzoekers en beleidsmakers actief aandringen op wat er mogelijk is op het gebied van hypotheekfinanciering.
“We zien nieuwe pilots en programma’s rond kredietscores, kunstmatige intelligentie, klimaatadaptatie, gefabriceerde woningen en andere alternatieven”, zegt hij. “Niet alleen ziet de industrie problemen van ongelijkheid, veel belanghebbenden drukken ook actief hun toewijding uit om de raciale eigendomskloof te dichten.”
Ratcliffe verwacht ook een toename van het gebruik van hypotheken met variabele rente, die in november 12% van alle aanvragen uitmaakten, tegen 3,3% in november 2021.
“Huizenkopers moeten niet bang zijn voor dit financiële instrument”, zegt hij. “Het gebruik ervan is altijd gebruikelijk geweest en de hervormingen van de regelgeving die na de Grote Recessie zijn doorgevoerd, hebben hun risico’s aanzienlijk verkleind.”
Het laatste nieuws over huizenmarkten: Hypotheekrente, huizenprijzen en betaalbaarheid
Er bestaat niet zoiets als een ‘hypotheek-tsunami’
Marktafscherming is het resultaat van twee gelijktijdige triggers: onvermogen om te betalen, achterstallige betalingen en eigen vermogen, zegt Odeta Kushi, plaatsvervangend hoofdeconoom bij First American Financial Corporation.
Een huiseigenaar met voldoende eigen vermogen heeft de mogelijkheid om de woning te verkopen of die overwaarde aan te boren om een tijdelijke financiële tegenvaller op te vangen. Het omgekeerde – gebrek aan eigen vermogen zonder de financiële tegenslagen die tot wanbetaling leiden – zal nooit meer eindigen in afscherming.
Kushi zegt dat huiseigenaren momenteel een zeer hoog eigen vermogen hebben, wat een buffer biedt om mogelijke prijsdalingen op te vangen, maar ook voorkomt dat huisvestingssituaties veranderen in faillissementen.
“In feite, als noodlijdende huiseigenaren genoegen moeten nemen met delinquentie, gezien hun eigen vermogen, is onvrijwillige verkoop veel waarschijnlijker dan executieverkopen”, zegt hij. “Hoewel we kunnen verwachten dat het aantal Hijitu’s zal stijgen, terwijl de arbeidsmarkt vertraagt en de huizenprijzen dalen vanaf hun hoogtepunt, is het resultaat waarschijnlijk een ontwerpafscherming.”
De woningvoorraad zal laag zijn
Een chronisch gebrek aan beursinventaris is een belangrijke aanjager geweest van prijsstijgingen in de huizenhausse in het pandemietijdperk, en zal tot 2023 een belangrijke prijsbasis blijven, zegt vastgoedtaxateur Jonathan Miller, die het maandelijkse Douglas Elliman Real Estate-rapport opstelt. voor de stad New York.
“De inventaris van de lijst was torenhoog opgestapeld tijdens eerdere recessies op de huizenmarkt”, zegt Miller. “Consumenten zijn gehecht aan de lage tarieven die ze tijdens de hoogconjunctuur hebben geherfinancierd of huizen hebben gekocht. Overaanbod is geen probleem voor 2023, want zelfs met een bescheiden groei van de beursgenoteerde voorraad moeten prijsdalingen tot een minimum worden beperkt.”
Redfin voorspelt ongeveer 4,3 miljoen huizenverkopen in 2023, wat minder huizenverkopen is dan elk jaar sinds 2011 en een daling van 16% op jaarbasis.
De daling van de huizenprijzen
Hoewel er geen afschermingsgolf zal komen, zullen de huizenprijzen in 2023 dalen, zegt Taylor Marr, hoofdeconoom bij Redfin.
Marr verwacht dat de mediane huizenprijs in de VS in 2023 met ongeveer 4% zal dalen. Zelfs met een prijsdaling van 4% op jaarbasis, zullen huizen in 2023 veel goedkoper zijn dan vóór de pandemie, zegt hij.
“Op basis van de verwachte prijzen en hypotheekrente voor volgend jaar, zal de maandelijkse betaling van de typische huizenkoper in 2023 ongeveer 63% hoger zijn dan in 2019, voordat de pandemie begon.”
De huizenprijzen zullen tijdens de pandemie het meest dalen in boomtowns, terwijl de markten in het middenwesten en noordoosten het beter zullen volhouden, zegt Marr.
De verwachting is dat de prijzen het meest zullen dalen in pandemische migratiehotspots zoals Austin, Boise en Phoenix, evenals in dure steden aan de westkust. Ondertussen zullen relatief betaalbare huizenmarkten in de metro’s van het Midwesten en de oostkust, met name in de omgeving van Chicago en delen van Connecticut en de staat New York, relatief goed standhouden.
“Die gebieden zijn over het algemeen stabieler dan dure kustgebieden, en ze werden niet zo warm tijdens de pandemie voor het kopen van huizen, dus ze hoeven niet zo ver te dalen”, zegt hij.
Een nieuw huis bouwen
Volgens de National Association of Home Builders zullen eengezinswoningen naar verwachting in 2022 volgens schema afnemen, de eerste daling in 11 jaar, ondanks een aanhoudend structureel woningtekort in de VS.
Het sentiment onder huizenbouwers, zoals gemeten door de NAHB/Wells Fargo HMI, heeft een dieptepunt in 11 maanden bereikt, wat wijst op een aanhoudende krimp van de huizenbouw in 2023.
“Het bouwen van eengezinswoningen zal uiteindelijk leiden tot een herstel van de huizenmarkt en de economie in het algemeen in 2024, aangezien de rentetarieven blijven dalen, waardoor de vraag teruggaat naar de te koop staande woningmarkt”, zegt Robert Dietz, de hoofdeconoom van de National Association. Woningbouwers.
Dietz voorspelt dat het bouwvolume van meergezinswoningen ook in 2023 zal afnemen, na een zeer sterk jaar in 2022. Het meergezinsgebouw, dat voor meer dan 95% verhuurd is, kwam in 2022 in een stroomversnelling doordat de hypotheekrente steeg en de koopwoningen toenamen. beschikbaarheidsvoorwaarden afgenomen.
“Er zijn echter bijna 930.000 appartementen in aanbouw, het hoogste aantal sinds januari 1974”, zegt hij. “Stijgende werkloosheidscijfers, groter aanbod van appartementen, stijgende leegstand en vertragende huurgroei zullen de bouw van meergezinswoningen volgend jaar vertragen.”
Conversies bouwen?
Volgens Marc Norman, associate decaan van het Schack Institute of Real Estate aan de NYU’s School of Professional Studies, zullen conversies van commercieel onroerend goed meer praten dan actie zijn.
“We leven al bijna drie jaar met de pandemie, maar dat is nog steeds niet genoeg tijd om de eigendoms-, financierings- en regelgevingssystemen voor het ombouwen van onderbenutte kantoorruimte te veranderen”, zegt hij. “We zullen het begin van verbouwingen zien, maar de meeste gebouwen zullen in het ongewisse blijven vanwege langlopende commerciële huurovereenkomsten en de hoge financieringskosten.”
Swapna Venugopal Ramaswamy is correspondent voor huisvesting en economie van USA TODAY. U kunt ons volgen op Twitter @SwapnaVenugopal en u hier abonneren op onze Daily Money-nieuwsbrief.